想买房收租?对不起,租金也不准涨了……
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最近,针对租房的各种调控政策,出得有点太密集了。

先是深圳发文,要建立住房租赁指导价格的发布制度,向个人出租房屋,租金不得高于指导价。

再是北京发布租赁合同示范文本,文中明确,未经双方当事人协商一致,房东不得在租赁期限内单方面提高租金。

一南一北,两个一线城市对于房租同时亮剑,调控方向如出一辙——不准涨了,要稳!

这似乎是一个信号,这个信号背后指向的,是什么呢?

01

7月4日,深圳发文《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》,里面提到四点:

多渠道增加租赁住房供应,力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。建立住房租赁指导价格发布制度;无论是个人还是企业,出租房都要通过政府租赁平台上签约,且出租价格不得超过指导价。个人房东,租金不高于指导价的,在2023年底前实行零税率。不在政府住房租赁交易服务平台上办理签约,或租金高于租金指导价格的,按现行规定收税,并依法追溯以往应缴税款。租赁双方应当在合同期限内严格履行合同约定;出租人不得单方面提高租金。

总而言之就是一句话:加大供应,稳定租金。租金多少,由指导价格说了算。

如果你想涨租,对不起,要收重税。

而北京是这样的:

昨天,北京市住建委等部门联合发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本,里面涉及这么几个方面——

1、明确“违法群租”:即不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等。

2、未经双方当事人协商一致,房东不得在租赁期限内单方面提高租金。

这意味着,不但不能通过多隔房间,提高租金的“亩产”,而且房东也不能再单方面擅自涨租了。

短短一个星期,南北两大一线城市接连对租金“亮剑”,不但房价不准涨,租金,也不准涨了。

02

为什么不准涨?

很大程度上是因为,房租才是一个城市真正的“基本盘”和“刚需”。

对于每一个进入一二线城市打拼的外地人来说,买不买房,是可以选择的,但是,租不租房,无法选择。

换句话说,房价太高,可以不买,房租太高,就只能用脚投票,打道回府。

大城市的房租有多贵呢?

城市房产网的数据显示,北京6月份的平均租金为每月91.97元/平米,一个人,如果要独立承担50平米的单间,每个月需要近4600元。而深圳,月租金是每平方78.6元,同样50平米的单间,每个月房租需要花3930元。

再看可支配收入,2018年,北京人均可支配收入达到了5197元/月,而深圳是4795元/月。

也就是说,一个白领小青年若需要独立租房,房租几乎占到了可支配收入的八成以上。

贝壳研究院最近发布的报告,也说明了房租收入比爆棚的问题。

即使高薪如本科毕业生,想要在北深以及杭州整租个房子,也几乎要花掉八到九成的收入。更不要说那些在人才市场上竞争力更加薄弱的低学历人群了。

所以,在各地加码“抢人”的大背景下,控制房租上涨,是调控的大势所趋。

这两大城市的背后,很可能就是更多的城市有样学样。

未来,租赁成为后续政策风口,只是时间的问题。

03

但是,房东也很无辜啊。

局姐想起了最近易居的一个研报。

一季度,北京、上海、广州和深圳4个一线城市的住宅综合收益率分别为2.9%、1.1%、3.0%和6.0%,其中,租金收益率分别为1.6%、1.5%、1.7%和1.4%。

没有一个超过2%。

这是什么概念?买一套房子用来出租,在北京,需要62.5年才能回本,在深圳,需要71.4年。

住宅用地的使用权才70年,很多房子的寿命都只有50年左右。等到你的房子都倒了,你的本金还没收回来。

当然,很多人说租售比低根本不是因为租金低,而是房价太高了。

每一次的信贷宽松,都带起了房价一路上扬,但是房租的上涨幅度受限于实际收入,涨幅远远跑输房价。

50城的整体租金收益率一直在下行。

但是,就算把房价打个对折,够便宜了吧!租售比依然不是在一个合理的范围之内。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比,一般界定为1∶300~1∶200。也就是说,回本的时间在17-25年之间。如果回本时间高于25年,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现。

在中国当房东,如果不是指望着房价上涨的超额收益,根本就是一个超级失败的赔本买卖好吗。

所以,在房价不准涨的这一年,50个城市住宅综合收益的走势是这样的。

房子,至少从收益率上来说,似乎越来越不是一个靠谱的投资了。

04

所以,房租的调控政策真的能够控制租金吗?

首先,要看租赁市场的构成。

大概几个月前,房地产大V卢俊曾经说过这样一段话:

各位不要觉得现在什么集中式公寓势头风风火火,市场上的租赁房源95%以上的比例都是房东和二房东提供的,不论他们怎么赚差价,他们依然在为社会解决最基础的居住问题。

深以为然。

房租是随行就市的,供应和需求决定价格。没有垄断,所以没有超额利润,无论房屋销售市场怎么样(受政策影响多大),租赁市场依然是一个高度市场化的市场。

在这个市场里去进行强制约束,说实话,局姐对于效果不是特别看好。

说白了,小房东规避的方法不是没有,实在不行,大不了不放租了。不赚那可怜的不到2%的收益,还避免了房屋本身的折旧。

这显然是和当下加大供应的政策相悖的。

事实上,对于房租本身,很多人已经用脚投票了。

诸葛找房的数据显示,虽然毕业季到来,全国大中城市租金均价还在继续上涨,但是,挡不住从5月份开始的,上升幅度趋缓的大趋势。

如果具体到城市,涨跌数据大概是这样的。

一线城市里,深圳和广州的租金均价有下跌,此外,二线城市里,杭州、南京、苏州、武汉、济南的房租都在下滑。

真正能够定格一个地方房租水平的,终究还是市场本身,以及城市和产业的竞争力。

写到这里,局姐忽然想起来,曾经的我爱我家副总裁,租赁市场“老兵”胡景晖说过:

中国有一个异样的问题,租客认为房租太高,而业主却觉得太薄利,要让中国的房租标准达到世界的平均水平,那就是:房价跌一半,房租翻一番。

但是,这究竟是该由谁来买单呢?


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